Купил недвижимость на Бали — какой КИТАС нужен, чтобы в ней жить
Короткий ответ: собственность не даёт права жить в стране. Купленный дом или апартамент — это документ на объект, а право находиться в Индонезии даёт отдельный документ на человека: КИТАС или КИТАП. Из покупки виза не вытекает ни в каком виде, и наоборот — часть статусов можно получить именно под инвестицию в жильё. Ниже разбираем, что иностранец может оформить на себя, почему номинальное оформление опаснее, чем кажется, и какой статус подобрать под свой случай.
Обновлено: 12 октября 2026 · Проверено командой Malina Visa
Два разных права, которые постоянно путают
Право на объект и право на пребывание живут в разных законах. Земля и строения — это аграрное законодательство и реестр прав (сертификат на имя владельца). Пребывание — иммиграционное законодательство и разрешение на проживание. Пересечение между ними есть только одно: некоторые иммиграционные статусы требуют, чтобы у иностранца был подтверждённый капитал, и инвестиция в жильё может стать таким подтверждением.
Отсюда простое следствие, которое экономит людям месяцы: покупка жилья не продлевает вам пребывание ни на один день. Если вы приехали по туристической визе и купили виллу, вы остаётесь туристом с обычным сроком и обычным штрафом за просрочку. И наоборот: отсутствие собственности не мешает получить ВНЖ — большинство наших клиентов живут в арендованном жилье.
Что иностранец реально может оформить на себя
Полная собственность на землю (Hak Milik) иностранцу недоступна — это прямая норма аграрного закона 1960 года. Но доступны два рабочих варианта, и оба — настоящие права, вносимые в реестр.
Hak Pakai — право пользования. Выдаётся на срок до 30 лет, затем продлевается на 20 и обновляется ещё на 30 — суммарно до 80 лет. Подходит для отдельного дома на земле. Право регистрируется, продаётся и наследуется.
Strata-титул на апартамент (единица в многоквартирном доме) — оформляется на иностранца, если дом стоит на земле с правом Hak Pakai или HGB. Это и есть законный способ владеть квартирой в своё имя.
Для бизнеса есть третий путь: HGB — право застройки, которое получает индонезийская компания с иностранным участием. Если жильё покупается как актив под аренду или как часть проекта, его обычно держат на PT PMA, а не на физлице — тогда и доходы проводятся легально через компанию.
Минимальная цена объекта — это требование, а не рекомендация
Министерство ATR/BPN установило для каждого региона минимальную цену жилья, которое может принадлежать иностранцу. Решение № 1241/SK-HK.02/IX/2022 действует с 12 сентября 2022 года.
| Бали | Минимальная цена |
|---|---|
| Отдельный дом на земле | от 5 млрд IDR |
| Апартамент (strata) | от 2 млрд IDR |
Объект дешевле порога на иностранца просто не зарегистрируют. Это, кстати, первая причина, по которой продавцы предлагают «оформить через местного» — порог обходится, а вместе с ним обходится и ваша защита.
Почему номинальная схема — не лайфхак
Схема выглядит удобно: земля записана на гражданина Индонезии, между вами — договор займа, доверенность и соглашение о том, что реальный владелец вы. Юридически это конструкция, которая прямо противоречит запрету на владение землёй иностранцем, а значит сделка может быть признана недействительной. По аграрному закону последствие жёсткое: право на землю прекращается, а сама земля переходит государству.
- Доверенность отзывается в любой момент, и доказывать в суде придётся именно вам
- При смерти номинала объект уходит его наследникам по индонезийскому праву
- Продать такой объект можно только через того же номинала, то есть с его согласия
- Банк не возьмёт такой актив в залог, а на иммиграции он не считается вашей инвестицией
Главное: из номинального оформления не получается ни одного иммиграционного статуса. Для визы нужна собственность или доля в компании на ваше имя, а по бумагам вы не владеете ничем.
Какой статус выбрать под покупку жилья
Собственность сама по себе визы не даёт, но у вас есть несколько оснований, и выбор зависит от того, откуда берётся доход и сколько вам лет.
| Статус | Основание | Срок | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Second Home E33 | Капитал на счёте (ориентир — от 2 млрд IDR) либо инвестиция в жильё | 5 или 10 лет | Купил и живёт на свои, без работы в стране |
| Инвесторский E28A | Доля в своей PT PMA — от 10 млрд IDR | 1–2 года, продлевается | Сдаёт жильё как бизнес, ведёт дела |
| Пенсионный E33F | Возраст и подтверждённый доход | до 5 лет | 55+, живёт на пенсию или ренту |
| Silver Hair E33E | Возраст 60+ и средства | до 5 лет | Переезд на отдых без бизнеса |
| Семейный E31 | Брак с гражданкой или гражданином Индонезии | 1–2 года, затем КИТАП | Семья уже здесь |
Отдельно про Second Home: подтвердить основание можно не только деньгами на счёте, но и обязательством купить жильё — официальный ориентир по такой инвестиции начинается от 1 млн USD. То есть покупка виллы за 5 млрд IDR порог собственности для сертификата проходит, а порог для Second Home через инвестицию — ещё нет. Это ровно та деталь, на которой строятся неверные ожидания.
Правильный порядок действий
- Сначала решите, на чём будете жить в стране — пенсия, свой бизнес, капитал, семья. От этого зависит статус, а не от объекта
- Проверьте титул до денег: вид права, срок, обременения, соответствие зонированию. Покупка под Hak Pakai и покупка под HGB на компанию — разные сделки с разными документами
- Сверьте цену с порогом региона — 5 млрд для дома и 2 млрд для апартамента на Бали
- Решите, кто будет владельцем — вы лично или ваша PT PMA. Если планируете сдавать, второй вариант обычно дешевле по налогам и чище по отчётности
- Оформляйте статус параллельно, а не после: КИТАС нужен, чтобы открыть счёт, подключить коммуналку на себя и получить местные права
Что ещё придётся учесть владельцу
Покупка — это не только сделка, но и ежегодные обязанности: налог на объект, налог с арендного дохода, отчётность. Мы собрали их отдельно в статье про налоги владельца недвижимости — там цифры и пример расчёта на вилле.
Если жильё покупается под сдачу, понадобится ещё и налоговый номер: как его получают иностранцы, разобрано в статье про NPWP, а про годовую декларацию — в статье про SPT.
Не хотите разбираться сами? Подберём статус под вашу ситуацию, проверим титул до оплаты и проведём оформление: от Second Home и инвесторского КИТАС до регистрации PT PMA под владение активом.
Частые вопросы
Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ в Индонезии?
Нет. Собственность и разрешение на проживание — разные документы. Инвестиция в жильё может служить подтверждением средств для Second Home, но порог по такой инвестиции начинается от 1 млн USD.
Можно ли купить жильё, находясь по туристической визе?
Сделку оформить можно, если есть действующий иммиграционный документ и объект проходит по цене и виду права. Но жить в купленном доме дольше срока визы это не разрешает.
Что будет с Hak Pakai, если я потеряю КИТАС?
Право на объект не исчезает вместе со статусом, но дальнейшее продление и сделки с ним потребуют действующих иммиграционных документов. Поэтому статус лучше не прерывать.
Безопасно ли оформить землю на индонезийца с договором?
Нет. Это противоречит запрету на владение землёй иностранцем, сделка оспорима, а по аграрному закону земля может перейти государству. Для иммиграции такая собственность вашей не считается.
Выгоднее владеть лично или через компанию?
Для жизни в своём доме — лично, через Hak Pakai. Для сдачи в аренду как бизнеса — обычно через PT PMA: легальный доход, вычеты расходов и понятная отчётность.