Налоги владельца недвижимости в Индонезии: PBB, BPHTB, аренда и продажа

Четыре момента, когда возникает налог

Владение недвижимостью в Индонезии задевает налоги в четырёх точках, и их удобно держать в голове именно так: купил — владеешь — сдаёшь — продал. Первые два пункта — местные налоги, они платятся в бюджет района. Два последних — центральные, они идут в налоговую службу и требуют от вас налогового номера.

При покупке: BPHTB и что входит в «ещё около процента»

BPHTB — пошлина за приобретение права на землю и строение. По закону о финансовых отношениях центра и регионов ставка не выше 5%, и считается она не от всей цены: из базы вычитается необлагаемая часть, которая в каждом районе своя, но не меньше 80 млн IDR. Базой берётся цена сделки или кадастровая стоимость — та, что выше.

Платит покупатель, и платит до подписания акта: земельный нотариус (PPAT) не подпишет сделку, пока пошлина не проведена. Сверх неё в смету закладывайте услуги PPAT и регистрацию права в земельном ведомстве — по рынку это ещё около процента от суммы, точная цифра зависит от нотариуса и объекта.

Каждый год: PBB

PBB — ежегодный налог на землю и строение, местный. Максимальная ставка по закону — 0,5%, конкретную устанавливает район своим постановлением. База — кадастровая стоимость объекта, из которой вычитается необлагаемый минимум (не меньше 10 млн IDR на владельца).

Сумма приходит уведомлением на объект. Срок уплаты — в уведомлении, просрочка даёт пеню. Для владельца это самый предсказуемый платёж из всех: он привязан к кадастру, а не к вашим доходам, и не зависит от того, живёте вы в доме или он стоит пустым.

Сдаёте надолго: 10% от брутто, и это окончательно

Доход от сдачи земли или строения в аренду облагается окончательным налогом 10% от брутто-суммы аренды. «Окончательный» значит, что эти 10% закрывают вопрос: доход не складывается с остальными и не пересчитывается по прогрессивной шкале в конце года.

Важная механика: если арендатор — компания или иной налоговый агент, он обязан удержать налог сам и перечислить его за вас. Если арендатор — обычное физлицо, платить обязан получатель дохода, то есть вы. Ошибка «он же мне платил на счёт, значит налог его забота» — самая частая у владельцев вилл.

• 10% считаются от всей суммы аренды, без вычета расходов на содержание
• Платёж и отчёт — ежемесячные, по факту получения или начисления платы
• Нужен налоговый номер: как иностранцу получить NPWP — в отдельной статье
• Если доход идёт на компанию, он проводится как выручка PT PMA, и там работает обычный корпоративный учёт с вычетами

Если вы налоговый нерезидент Индонезии, удержание идёт по правилам для нерезидентов и зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения с вашей страной — ставку и порядок в этом случае считаем индивидуально.

Сдаёте сутками: это уже гостиничная услуга

Короткая аренда виллы юридически не похожа на долгосрочную. По закону о местных налогах вилла прямо названа объектом налога на услуги проживания наравне с отелями, хостелами, гостевыми домами и даже глэмпингом. Ставка — 10%, и платит её фактически гость: налог начисляется сверх стоимости ночи, а владелец или управляющая компания перечисляет его в бюджет района.

Отсюда две вещи, которые ломают экономику «тихой» сдачи через площадки. Во-первых, для законной работы нужна соответствующая лицензия на деятельность — а она выдаётся компании, не физлицу-иностранцу. Во-вторых, цена в объявлении должна учитывать налог, иначе он съедает маржу владельца. Разницу между долгосрочной сдачей и суточной стоит просчитать до покупки, а не после.

При продаже: 2,5% с продавца

Передача права на землю и строение облагается окончательным налогом 2,5% от суммы сделки. Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус проверяет квитанцию. Ставка 1% действует для простого жилья, которое продаёт застройщик, а при продаже государству — 0%.

Обратите внимание: налог считается от суммы передачи, а не от вашей прибыли. Если вы продали дороже, чем купили, выгода не увеличивает ставку; если дешевле — она не уменьшается. Поэтому «переоформить подешевле» не экономит так, как кажется: база считается от большей из величин — цены договора и кадастровой стоимости, а недостоверная цена в договоре — отдельный риск при проверке.

Пример: вилла за 5 млрд IDR на Бали

Цифры округлены, чтобы была видна логика. Необлагаемая часть по BPHTB взята минимальная — 80 млн, ставка PBB — максимальная 0,5%, кадастровая стоимость условно 4 млрд.

Итого на входе около 5% от цены объекта, в год — до 0,5% плюс десятая часть арендного дохода, на выходе — 2,5% от цены продажи. Это тот расчёт, который стоит сделать до сделки: он меняет доходность аренды сильнее, чем торг по цене.

Что ещё нужно владельцу

• Налоговый номер NPWP — без него нельзя корректно платить налог с аренды и продажи
• Годовая декларация — SPT до 31 марта, если вы налоговый резидент Индонезии
• Статус на пребывание — покупка жилья его не даёт, см. статью какой КИТАС нужен владельцу
• Решение, на кого оформлять — физлицо или PT PMA: от этого зависит и налог, и возможность законно сдавать сутками

Не хотите считать и сдавать отчёты сами? Возьмём на себя бухгалтерию и налоги, поможем с NPWP и декларацией, а при необходимости зарегистрируем PT PMA под владение и сдачу объекта.

Получить консультацию

Частые вопросы

Сколько платить при покупке виллы на Бали?
BPHTB до 5% от большей из величин — цены договора и кадастровой стоимости, минус необлагаемая часть от 80 млн IDR. Плюс услуги нотариуса и регистрация, по рынку это ещё около процента.

Какой налог с аренды виллы?
При сдаче на срок — окончательные 10% от брутто-суммы аренды. При суточной сдаче добавляется местный налог на услуги проживания 10%, который платит гость.

Можно ли вычесть расходы на содержание из арендного дохода?
При окончательном налоге 10% — нет, он считается от брутто. Вычеты расходов возможны, когда объект принадлежит компании и доход проводится как её выручка.

Кто платит PBB, если дом сдан?
Владелец. PBB привязан к объекту и не переходит на арендатора автоматически — если договором предусмотрено иное, это внутренняя договорённость сторон.

Нужен ли NPWP, если я просто живу в своём доме?
Для уплаты PBB — нет, уведомление приходит на объект. Как только появляется арендный доход или продажа, налоговый номер нужен.